Opublikowano Dodaj komentarz

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Umowa pośrednictwa

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ma tzw. nazwany charakter. Ten rodzaj kontraktu został bowiem opisany przez ustawodawcę. Definicja umowy pośrednictwa, została (dość lakonicznie) wskazana w art. 180 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Dopuszczalnym jest nadto zawarcie w/w kontraktu w bardziej rygorystycznej formie (np. akt notarialny lub forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym). Opisana wyżej forma elektroniczna polega na złożeniu oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenia go kwalifikowanym podpisem elektronicznym (vide art. 781 § 1 kodeksu cywilnego). Do zawarcia umowy w ten sposób, nie wystarczy zatem np. zgodna wymiana wiadomości email.

Jak wynika z art. 179b ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: 1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; 2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części; 4) innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. W kontekście powyższego można mieć wątpliwości czy za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami można też uznać np. pośrednictwo w sprzedaży spółki będącej właścicielem nieruchomości. 

Począwszy od 1.I.2014 r. działalność z zakresu pośrednictwa nieruchomościami przestała być działalnością regulowaną. Zniesiony został wymóg posiadania licencji zawodowej pośrednika nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że wykonywanie w/w czynności nie podlega żadnym ograniczeniom. Zgodnie bowiem z art. 179a w/w ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Z art. 198b ust 1 pkt 2 w/w ustawy wynika zaś, że kto wykonuje czynności określone w umowie pośrednictwa, o której mowa w art. 180 ust. 3, bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 179a,- podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł. Innymi słowy, bezwzględnym warunkiem prowadzenia tego rodzaju działalności, jest legitymowanie się statusem przedsiębiorcy. Koniecznym jest zatem uzyskanie wpisu do stosownego rejestru przedsiębiorców. W przypadku zawarcia umowy na pośrednictwo w obrocie nieruchomościami przez „pośrednika” nie prowadzącego działalności gospodarczej, tak zawarty kontrakt, obarczony będzie istotną wadą, mogącą prowadzić nie tylko do uznania umowy za nieważną, co narażającą w/w podmiot na odpowiedzialność z tytułu popełnienia w/w wykroczenia.

Jaka powinna być treść umowy na pośrednictwo w obrocie nieruchomościami?

Żaden przepis nie określa w sposób ścisły zalecanej treści umowy pośrednictwa. Zgodnie z cytowanym wyżej art. 180 ust 3, w kontrakcie tym winien zostać opisany jedynie zakres czynności pośrednictwa. W wyroku z dnia 24.IX.2009 r. sygn. IV CSK 138/09 Sąd Najwyższy słusznie zauważył, że ze względu na ogólnikowość regulacji w zakresie przedmiotowych cech umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zasadnicze znaczenie dla określenia zakresu obowiązków pośrednika ma konkretna umowa stron. W wyroku z dnia 13.III.2013 r. sygn. I Aca 123/13 Sąd Apelacyjny w Krakowie wyjaśnił istotę pośrednictwa, wskazując że mogą to być różne czynności, zarówno takie jak oferowanie nieruchomości klienta do sprzedaży, jak i wyszukiwanie nabywców nieruchomości, poszukiwanie nieruchomości dla konkretnych nabywców, negocjowanie warunków umów albo warunków zamiany nieruchomości, udostępnianie nieruchomości do oględzin, doradztwo w sprawie przyszłych umów, zawieranie w imieniu klienta umowy przedwstępnej lub składanie w jego imieniu oferty potencjalnym kontrahentom. W zależności od uzgodnień Stron, czynności te mogą mieć charakter jednorazowy lub powtarzalny. Umowa może nadto nakładać na pośrednika szereg dodatkowych obowiązków, zwanych często w doktrynie i orzecznictwie jako tzw. czynności pomocnicze. Mowa tu w szczególności o doradztwie prawnym, geodezyjnym, dokonywaniu oględzin itd.

Z art. 181 ust 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że pośrednik ma obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, zaś kopia dokumentu ubezpieczenia, (…) aktualnego na dzień zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi załącznik do tej umowy. Uchybienie powyższej formalności nie powoduje jednak jej nieważności. Jak stanowi art. 181 ust 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie dopełnił obowiązków, o których mowa w ust. 3a, strona umowy pośrednictwa, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika w obrocie nieruchomościami do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

Z uwagi na brak jednoznacznych wytycznych co do pozostałej zawartości umowy pośrednictwa, w powyższym zakresie obowiązuje zasada swobody umów. Potwierdza to także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29.IV.2010 r. sygn. IV CSK 464/09: strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego.

Umowa pośrednictwa, jak każdy kontrakt, winna określać i opisywać przynajmniej: strony umowy, przedmiot umowy tj. prawa i obowiązki Stron, okres obowiązywania umowy i zasady jej ewentualnego rozwiązywania, a także uregulowania dot. przetwarzania danych osobowych (obowiązki informacyjne wymagane zgodnie z RODO). Typowymi klauzulami w tego rodzaju umowach, są także zapisy o wyłączności (lub jej braku) oraz wprowadzające sankcje odszkodowawcze na wypadek próby obejścia pośrednika tj. zawarcia umowy sprzedaży np. z podmiotem powiązanym osobowo lub kapitałowo. Co oczywiste, w umowie winny także znaleźć się zapisy o wynagrodzeniu. Za zalecane uznać także należy klauzule przewidujące obowiązek ewentualnego zwrotu kosztów pośrednika w przypadku zawarcia umowy z jego pominięciem. W zależności od ustaleń Stron, obowiązek wypłaty wynagrodzenia może, lecz nie musi być uzależniony od uzyskania określonego rezultatu.

Jak sporządzić ważną i skuteczną klauzulę o wyłączności?

Do 1.I.2014 r. kwestia prawa wyłączności pośrednika uregulowana była ustawowo. Zgodnie z poprzednim brzmieniem art. 180 ust 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Mimo uchylenia w/w przepisu, na zasadzie swobody umów wciąż możliwym jest zastrzeganie w/w prawa wyłączności. Z perspektywy pośrednika nieruchomości, jest to szczególnie istotne, zwłaszcza gdy prowizja za sukces stanowić ma jedyne wynagrodzenie za realizowaną usługę. W powyższym kontekście, problematycznym bywa jedynie uregulowanie tej materii w umowach zawieranych z konsumentami. Kontrakty zawierane z tą uprzywilejowaną kategorią podmiotów, z założenia obarczone są bowiem ryzykiem uznania ich w całości lub w części za nieważne, jeżeli ich treść zawierać będzie tzw. klauzule niedozwolone. Zgodnie z art. 3851 § 1 k.c., postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z licznych wpisów ujętych w rejestrze klauzul niedozwolonych oraz decyzji Prezesa UOKiK płynie konkluzja, że za szczególnie dyskusyjne, jawią się te zapisy, które wyłączają prawo konsumenta do sfinalizowania transakcji z samodzielnie znalezionym kontrahentem (np. nabywcą / najemcą mieszkania). Za podobnie kontrowersyjne uznaje się klauzule, przewidujące na taką okoliczność roszczenie o zapłatę kary umownej czy prowizji na rzecz pośrednika. W efekcie, mimo poniesionych nakładów i wysiłku w realizację umowy, pośrednik narażony jest na ryzyko nie otrzymania prowizji. Wydaje się, że częściowym remedium na taką okoliczność, może być przyznanie pośrednikowi prawa do określonego wynagrodzenia, należnego w zamian za wykonanie odrębnie opisanych w umowie czynności (np. wykonanie fotografii, umieszczenie ogłoszenia w danej bazie, zgromadzenie dokumentów itd.). Nie ma natomiast przeciwwskazań, by ubiegać się o prowizję, w sytuacji gdy konsument zawrze z pominięciem pośrednika, transakcję z kontrahentem przez niego wskazanym. Tak też wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30.IV.2009 r. sygn. I ACa 249/09: uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku. Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 KC nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.

Artykuł został opublikowany w dwutygodniku Krakowski Rynek Nieruchomości.

Opublikowano Dodaj komentarz

Co powinna zawierać dobrze spisana umowa?

wzór umowy

Wiele sporów sądowych, jest efektem braku pisemnej umowy. Niekiedy, treść zawartego „na gębę” stosunku prawnego, da się ustalić w drodze przesłuchania świadków czy stron. To jakie były uzgodnienia, można także wywieść z analizy sposobu wykonywania umowy. Niestety zdarza się, że mimo słuszności dochodzonego roszczenia, sąd za bardziej wiarygodne uznaje twierdzenia i zeznania oponenta. By uniknąć tego rodzaju ryzyka, każdą umowę, zawieraną choćby i z osobą bliską, którą darzymy zaufaniem – warto utrwalić w formie pisemnej.

Jak sporządzić dobrą umowę?

W pierwszej kolejności, należy ustalić, czy ze względu na przedmiot danego kontraktu, dla jego ważności nie jest wymagana forma szczególna.

W większości przypadków, wystarczającym jest zawarcie umowy w formie pisemnej. Forma aktu notarialnego wymagana jest m.in. do zbycia nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowy dotyczące np. zbycia przedsiębiorstwa dla swej ważności wymagają formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym itd.

Co powinna zawierać umowa?

Każda umowa, powinna zasadniczo określać: kto, co, jak.

Dodatkowo, w zależności od charakteru stosunku prawnego, ryzyka danej transakcji, jej wartości – w umowie można zawrzeć klauzule dodatkowe (np. zapisy o karach umownych, postanowienia gwarancyjne, zapisy ułatwiające dochodzenie roszczeń itd.). Przepisy ustaw niekiedy narzucają pewną minimalną zawartość danej umowy (dotyczy to zwłaszcza umów spółek, czy umów zawieranych z konsumentami).

Jak określić strony umowy?

Wskazanie w umowie jej stron, winno umożliwiać ich identyfikację i ułatwić ewentualną komunikację. Często pojawiają się wątpliwości, czy możemy legitymować nieznanego nam kontrahenta? Oczywiście – jak inaczej mielibyśmy upewnić się, że osoba, która ma złożyć na umowie swój podpis to faktycznie np. Jan Kowalski? Natomiast praktyki, polegające na kserowaniu dowodów osobistych czy innych dokumentów tożsamości, były uznawane przez GIODO (obecnie UODO) za niedozwolone.   

Ponadto, zawierając umowę z podmiotem, w imieniu którego działa inna osoba (członek zarządu/prokurent/pełnomocnik), należy upewnić się, że jest ona uprawniona do jego reprezentacji. W przypadku spółek ujawnionych w KRS, celem ustalenia kto wchodzi w skład zarządu i czy została ustanowiona prokura, można skorzystać z wyszukiwarki dostępnej na stronie ministerstwa sprawiedliwości. W przypadku pełnomocników, warto zadbać by dokument pełnomocnictwa stanowił załącznik do umowy (nie jest to konieczne gdy umowę zawieramy w formie aktu notarialnego – kwestię reprezentacji bada wówczas notariusz).

Należy pamiętać, że niekiedy „standardowe” zasady reprezentacji ulegają pewnym modyfikacjom. Dotyczy to w szczególności umów zawieranych między spółką a jej członkami zarządu. W sytuacji tej należy upewnić się, czy treść danej umowy spółki określa na tą okoliczność zasady reprezentacji (np. przyznając kompetencję do zawierania tych umów radzie nadzorczej/jej przewodniczącemu). Jeżeli zapisów takich brak – stosuje się zasady ogólne wynikające z przepisów kodeksu spółek handlowych. Spółkę powinna wówczas reprezentować rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników (co istotne – musi to być uchwała zgromadzenia, a nie uchwała wspólników podjęta poza zgromadzeniem!). Jeszcze inne zasady reprezentacji dotyczą zawierania umów przez członka zarządu ze spółką, w której osoba ta jest zarazem jedynym wspólnikiem. W sytuacji tej, kontrakty te wymagają zachowania formy aktu notarialnego.

Jak opisać przedmiot umowy?

Dobra umowa, powinna być indywidualnie dostosowana do potrzeb. Klauzule winny być możliwie krótkie i zrozumiałe.

Umowa powinna w sposób jasny i nie budzący wątpliwości określać co jest jej przedmiotem (tj. do czego dana Strona się zobowiązuje i jakie są jej prawa i obowiązki).  

Zanim przystąpimy do sporządzania umowy, warto sięgnąć do lektury kodeksu cywilnego. Tamże bowiem, ustawodawca zawarł przepisy regulujące czynności prawne i stosunki umowne. W tzw. części ogólnej prawa zobowiązań, opisano kwestie wspólne dla wszystkich umów. Z kolei w tzw. części szczegółowej, ustawodawca uregulował poszczególne rodzaje umów (np. sprzedaż, najem, dzierżawę, darowiznę, pożyczkę, umowę agencyjną itd.). Niektóre umowy (np. franczyza) nie zostały jednak przez ustawodawcę zdefiniowane. Część z w/w przepisów ma charakter bezwzględnie obowiązujący tj. nie można w umowie uregulować poruszanych w nich materii inaczej niż postanowił ustawodawca. Niektóre zapisy mają tzw. semiimperatywny charakter, tj. można je zmienić, ale np. wyłącznie na korzyść danej strony (np. najemcy lub agenta). W pozostałym zakresie, obowiązuje tzw. zasada swobody umów.

Klauzule dodatkowe do umów

Teoretycznie, umowa nie musi być długa i często jej istotę można zawrzeć i w jednym zdaniu (np.: X sprzedaje Y samochód Z za 10.000 PLN brutto, a Strony wzajemnie kwitują odbiór auta i pieniędzy).

Jeżeli przedmiot umowy jest drobny, a umowę zawieramy z osobą do której mamy zaufanie, zazwyczaj nie ma potrzeby by zbytnio się rozwodzić przy sporządzaniu kontraktu. Tam jednak, gdzie istnieje stan niepewności co do uczciwości, rzetelności lub terminowości kontrahenta – warto zadbać o umieszczenie w umowach klauzul dodatkowych.

W zależności od potrzeb, mowa tu np. o zapisach motywujących kontrahenta do aktywnego i terminowego wykonania umowy (np. kary umowne za opóźnienie), określające właściwość sądu na wypadek sporu (jest to istotne zwłaszcza gdy kontrahent ma swą siedzibę np. na drugim końcu Polski lub za granicą), mające charakter oświadczeń gwarancyjnych itd.

Należy przy tym pamiętać, że sposób sformułowania niektórych klauzul, nie może naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów (np.: kara umowna może być zastrzeżona tylko na okoliczność niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego itd.).

Zabezpieczenie zobowiązań

W przypadku kontraktów obarczonych dużym ryzykiem, warto zadbać o uzyskanie odpowiedniego zabezpieczenia. Np. udzielając pożyczki, można rozważyć umieszczenie w umowie zapisów o wekslu, czy tzw. dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Charakter niektórych umów uzasadnia zaś np. zabezpieczenie długu hipoteką lub przewłaszczeniem na zabezpieczenie. Inne formy zabezpieczenia to np. poręczenie, zastaw, zastaw rejestrowy. Popularną metodą minimalizacji ryzyka, jest także korzystanie z tzw. depozytu notarialnego (w uproszczeniu notariusz staje się wówczas gwarantem spełnienia danego świadczenia pod warunkiem przedstawienia dowodu wykonania zobowiązania wzajemnego).

Klauzula o przetwarzaniu danych osobowych

W kontekście unijnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO) w umowach należy nadto zawrzeć odpowiednie zapisy stanowiące zgodę na przetwarzanie danych osobowych w określonym celu. Ponadto czy to w formie załącznika, czy to jako fragment umowy, administrator danych osobowych zobligowany jest dopełnić stosownych obowiązków informacyjnych.

Jeżeli w ramach wykonania umowy, jedna ze stron będzie przekazywać drugiej stronie dane osobowe osób trzecich (np. umowa na szkolenia BHP pracowników, hosting, umowa z agencją ochrony itd.) w umowie należy także zamieścić zapisy o tzw. powierzeniu przetwarzania danych. Treść takiej umowy musi być zgodna z RODO, które precyzyjnie określa jakie zapisy muszą zostać w niej ujęte.

Prawa konsumenta i zgodność z dobrymi obyczajami

Co oczywiste, umowy zawierane z konsumentami winny być wolne od tzw. klauzul niedozwolonych. By sporządzić dobrą umowę, warto zatem zapoznać się z zawartością rejestru klauzul niedozwolonych (raptem kilka tysięcy pozycji), by uniknąć konsekwencji stosowania w/w zapisów.

Ponadto, w zależności od charakteru danej umowy, jej przedmiotu czy sposobu zawarcia (umowy zawierane poza lokalem przedsiębiorstwa lub przez Internet), przedsiębiorca musi upewnić się, że umowa zawiera wszystkie niezbędne klauzule wymagane m.in. przez ustawę o prawach konsumenta, czy ustawę o świadczeniu usług drogą elektroniczną.

Inne formalności ważne przy zawieraniu umów

Niekiedy, ważność danej umowy, wymaga także uzyskania zgody określonego podmiotu. Ograniczenia te mogą wynikać bądź z mocy prawa (np. do niektórych czynności wymagana jest zgoda małżonka; zaciąganie niektórych zobowiązań przez spółkę może wymagać podjęcia stosownej uchwały, niektóre umowy zawierane między rodzicami a małoletnimi dziećmi wymagają zgody sądu rodzinnego itd.), lub np.: z postanowień umowy spółki (przy czym w tym wypadku, zawarcie takiej umowy bez wymaganej zgody nie skutkuje nieważnością umowy, lecz odpowiedzialnością zarządu).

Aspekt podatkowy

Zawarcie określonej umowy, może rodzić konsekwencje podatkowe. Czasami jednak, umiejętnie sporządzona umowa, lub zastąpienie jej inną – może tym dolegliwościom zaradzić.

Czy samodzielne sporządzenie umowy jest trudne?

Sporządzenie ważnej, jasno sformułowanej, zgodnej z prawem a także bezpiecznej umowy – nieraz jest niezwykle czasochłonne. Niekoniecznie natomiast musi być trudne. Wystarczy zaznajomić się z przepisami ogólnymi prawa zobowiązań i tych regulujących konkretnie dany rodzaj umowy. Wbrew pozorom, nie jest to wiedza szczególnie tajemna. Trudniejszym bywa natomiast, takie sformułowanie klauzul, by nie tylko odzwierciedlały nasze intencje, ale i nie wzbudzały żadnych obiekcji po stronie kontrahenta. Ponadto w Internecie można odszukać i pobrać darmowe wzory umów (wiele z nich jest przyzwoicie napisanych) i w oparciu o takie dokumenty stworzyć własny kontrakt. Natomiast gdy nie mamy pełnego zaufania do kontrahenta a umowa nie dotyczy przysłowiowej pietruszki – można po prostu zlecić napisanie umowy profesjonaliście.

Opublikowano Dodaj komentarz

Czy darmowe wzory umów są bezpieczne?

darmowe wzory umów

W Internecie znaleźć można darmowe wzory umów. Wiele z nich na pierwszy rzut oka zostało napisane całkiem przyzwoicie. Po co zatem kupować coś, co można mieć za darmo?

Dobre pytanie.

Wszak darmowe zawsze jest lepsze niż odpłatne. Bo jest darmowe. Takiej argumentacji można wyłącznie przytaknąć. Pod warunkiem, że jedynym, lub najważniejszym kryterium wyboru, jest… cena.

Truizmem jest, że porównując towary, zazwyczaj kierujemy się nie tylko stawką, ale i czymś więcej. Patrzymy na markę, opinie o produkcie czy sprzedawcy, terminie dostawy (nie mówiąc o aspektach wizualnych i… opakowaniu). Porównanie cen, często stanowi dopiero kolejny etap zakupów.

Sprawa wygląda podobnie, gdy mamy dokonać wyboru wykonawcy danej usługi. Umawiając się do lekarza z powodu bólu gardła, pewnie udamy się do pierwszego lepszego doktora z najbliższej przychodni. Na konsultację w sprawach większej wagi, z reguły wybieramy się jednak do specjalisty, po uprzednim zrobieniu wywiadu, kto jest polecany z danej dziedziny.

Szukając ekipy do budowy domu, nie zawsze wybieramy tych co robią tanio, lecz solidnie. Oferta „za darmo pomaluję Twój dom” wydawałaby się nieco podejrzana. Miałbym wątpliwość, czy raczej nie chodzi o inny rodzaj „opędzlowania” mieszkania.

Czy ktoś słyszał o darmowym fryzjerze (nie mówię o strzyżeniu dzieci przez rodziców)? Pewnie niejedna pani miałaby wątpliwości czy zaryzykować utratą włosów.

Nie ma nic za darmo głosi porzekadło. A co tanie to drogie – wtóruje inne.

Czy darmowe umowy są zatem cokolwiek warte?

Zdecydowanie tak! Po pierwsze, lepsza nawet źle i nieprofesjonalnie spisana umowa, niż żadna tj. zawarta “na gębę”.

Po drugie, z darmowymi wzorami umów, jest trochę jak z szyciem garnituru/sukni ślubnej bez przymiarki. Oczywiście, że można opracować dokument czy też odzienie „uniwersalne”. Zapewne dla połowy populacji końcowy efekt będzie zadowalający i znajdzie idealny użytek. A jeżeli jeszcze taki produkt jest za darmo – to po co przepłacać?

Dobra umowa (tak jak i dobry garnitur czy suknia ślubna), jest natomiast dostosowana do indywidualnych potrzeb. Taki efekt uzyskać można jedynie zamawiając umowę/ubranie szyte na miarę.

Kiedy warto zlecić napisanie umowy na zamówienie?

Jeżeli chcemy ze szwagrem zawrzeć umowę pożyczki na tysiąc złotych, to pewnie zrobimy to na przysłowiową gębę. Jeśli o pożyczkę prosi sąsiad czy znajomy znajomego, to pewnie ściągniemy prosty wzór umowy z Internetu. Przy większych kwotach i ryzyku, większość z nas preferuje jednak mieć pewność, że umowa nas odpowiednio zabezpiecza. Pod tym względem darmowy wzór umowy przegrywa z umową sporządzoną na zamówienie, ale i tak jest lepszy niż umowa zawarta ustnie.

Jeżeli daną umowę potrzebujemy w sprawach mniejszej wagi, do użytku „domowego”, lub zawieramy ją z osobą, do której mamy duże zaufanie – podpisanie umowy w oparciu o darmowy wzór bywa wystarczające. Jeżeli jednak zawieramy umowę tyczącą się majątku znacznej wartości (np. najem mieszkania obcej osobie) – warto lepiej się zabezpieczyć i zlecić napisanie umowy dostosowanej do konkretnego ryzyka danej transakcji.

Podobnie gdy prowadzimy działalność gospodarczą, nie można zapominać, że stosowany przez nas wzór umowy to także wizytówka firmy. Jeżeli działamy w oparciu o nieprofesjonalnie przygotowaną umowę, ryzykujemy, że taki też będzie odbiór przedsiębiorcy.

Opublikowano Dodaj komentarz

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość?

bezpieczny zakup domu

Zakup mieszkania czy działki, to nie kupno pary butów. Warto zatem przed zawarciem umowy prześwietlić sprzedającego jak i samą nieruchomość.

Ogół czynności dokonywanych przez kancelarię prawną specjalizującą się w analizowaniu stanu prawnego nieruchomości to tzw. due dilligence.

Zakres tego rodzaju usługi uzależniony jest od potrzeb Klienta, charakteru transakcji, czasu który można poświęcić na badanie, oraz współdziałania sprzedającego.

Wiele bowiem informacji, zaświadczeń czy dokumentów, uzyskać można jedynie na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez kontrahenta.

Co analizuje się w trakcie audytu nieruchomości?

Zakres tego rodzaju usługi bywa szeroki. Zazwyczaj przeprowadza się:

  1. analizę treści księgi wieczystej, w tym analizę stanu właścicielskiego,
  2. wyszczególnienie ryzyk wynikających z ewentualnych obciążeń nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi,
  3. opisanie istniejących obciążeń hipotecznych i zasad bezpiecznego zawarcia umowy tak obciążonej nieruchomości,
  4. analizę dokumentów źródłowych księgi wieczystej – pod warunkiem uzyskania od właściciela nieruchomości stosownego pełnomocnictwa do wglądu w te dokumenty,
  5. opisanie podmiotów ujawnionych w dziale II księgi wieczystej nieruchomości w okresie ostatnich 5 lat, z uwzględnieniem danych ujawnionych w rejestrach przedsiębiorców (KRS, CEIDG) oraz wybranego przez Kancelarię rejestru dłużników, pod kątem analizy ryzyka ewentualnego uznania transakcji nabycia nieruchomości za bezskuteczną, na wypadek uznania jej za krzywdzącą względem wierzycieli w/w podmiotów,
  6. analizę udostępnionych Zleceniobiorcy umów najmu/dzierżawy dotyczących nieruchomości,
  7. analizę dostępnych danych z ewidencji gruntów i budynków (wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej),
  8. analizę dostępnych informacji z portalu planistycznego (np. Geoportal),
  9. analizę ewentualnie obowiązującego dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni,
  10. analizę ewentualnego objęcia danej nieruchomości obszarem ochronnym,
  11. analizę ewentualnego objęcia danej nieruchomości obszarem rewitalizacji,
  12. ustalenie, czy nieruchomość podlega ochronie konserwatorskiej,
  13. wyspecyfikowanie listy dokumentów, zaświadczeń i oświadczeń o charakterze gwarancyjnym, których złożenie przez sprzedającego winno warunkować zawarcie odpowiednio umowy przedwstępnej i umowy finalnej,

itd.

Jak wygląda audyt nieruchomości nabywanych na cele inwestycyjne?

W przypadku nieruchomości, nabywanych w celach realizacji większego zamierzenia inwestycyjnego, poza powyższym podstawowym zakresem audytu, przeprowadza się także szereg dodatkowych czynności i analiz z udziałem biegłych i wyspecjalizowanych firm.

M.in. wykonuje się:

  1. inwentaryzacje, oględziny, badania, odkrywki, czy odwierty na terenie nieruchomości,
  2. analizę stanu technicznego nieruchomości i istniejącej tamże infrastruktury,
  3. badanie zgodności punktów granicznych nieruchomości z danymi ewidencyjnymi,
  4. analizę czy istniejąca na nieruchomości zabudowa ma charakter samowoli budowlanej,
  5. wycenę nieruchomości,
  6. badania, czy na nieruchomości znajdują się jakiekolwiek zanieczyszczenia, skażenia lub odpady, a w szczególności czy zachodzi potrzeba rekultywacji,
  7. opinię geotechniczną (m.in. nośność gruntu, możliwości posadowienia, ustalenie poziomu wód gruntowych, ustalenie niebezpieczeństwa powodzi),
  8. analizę dostępności nieruchomości do mediów i istnienia ewentualnych kolizji pomiędzy sieciami,
  9. kosztorysy planowanej przez Zleceniodawcę inwestycji, w tym kosztów budowy,
  10. analizę danego rynku nieruchomości,
  11. dochodzenie, czy osobom trzecim służą roszczenia o zwrot lub zasiedzenie nieruchomości, lub o uznanie czynności za bezskuteczną,
  12. badania, czy na terenie nieruchomości nie doszło do wycinki drzew lub krzewów z naruszeniem przepisów,
  13. tzw. analizę chłonności nieruchomości, potwierdzającej możliwości zabudowy i ilość potencjalnej powierzchni użytkowej do zabudowy, w tym w kontekście dostępności do drogi publicznej, możliwości uzyskania decyzji lokalizacyjnej, wykonania rozbudowy, przebudowy, nadbudowy itd.,
  14. analizę, czy nabycie danej nieruchomości traktować należy jako zdarzenie powodujące przejście zakładu pracy na nowego pracodawcę,
  15. analizę, czy nabycie danej nieruchomości stanowi nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
  16. czynności o charakterze wywiadowczym, a w szczególności rozpytywanie osób, celem np. weryfikowania zasadności ewentualnie ujawnionych w rejestrach dłużników roszczeń,
  17. badanie celem ustalenia zdolności kredytowych czy wypłacalności oferenta lub jego wiarygodności, czy też historii wywiązywania się przez niego z zobowiązań,
  18. weryfikację stanu posiadania nieruchomości (poszczególnych lokali) lub ustalania osób zameldowanych w lokalu,
  19. konfrontację informacji uzyskanych od oferenta z użytkownikami (najemcami/dzierżawcami) lokali,
  20. analizę stanu wypłacalności czy rzetelności płatniczej użytkowników (najemców / dzierżawców) nieruchomości,
  21. badanie karalności oferenta czy analizę czy jest stroną postępowań przygotowawczych, karnych, karnych skarbowych, karnych wykonawczych.

itd.

Po co wykonuje się audyt nieruchomości?

Celem tych czynności jest nie tylko zbadanie, czy przedmiot transakcji spełnia oczekiwania nabywcy i jest wolny od wad lub danego ryzyka, ale także m.in. zminimalizowanie niebezpieczeństwa ewentualnego uznania transakcji za bezskuteczną względem ewentualnych wierzycieli Sprzedającego lub jego poprzedników prawnych.

Częściową alternatywą dla tego rodzaju czynności, jest odpowiednie sporządzenie umowy przedwstępnej / umowy przyrzeczonej sprzedaży, m.in. poprzez umieszczenie w takiej umowie szeregu oświadczeń, o charakterze gwarancyjnym.

Jeżeli wówczas okazałoby się, że obietnice sprzedającego nie pokrywają się z rzeczywistością, powyższe będzie stanowiło podstawę ewentualnych roszczeń odszkodowawczych, a potencjalnie też „furtkę” do odstąpienia od umowy lub uchylenia się od jej skutków.

Wiele z tego rodzaju klauzul umownych ma charakter fakultatywny i nie jest umieszczana w standardowej umowie sprzedaży sporządzanej przez notariusza.

Opublikowano Dodaj komentarz

Co powinna zawierać dobra umowa najmu?

Oceniając, czy dana umowa najmu jest dobra, w pierwszej kolejności należy odpowiedzieć na pytanie: dla której ze Stron umowa ma być korzystniejsza? Oczywistym jest bowiem, że interes prawny i faktyczny najemcy i wynajmującego jest zgoła różny. Ta sama umowa, może zatem zostać oceniona zarówno jako niezmiernie korzystna, jak i skandalicznie stronnicza.

Truizmem jest zatem stare jak świat powiedzonko, że wszystko zależy od punktu siedzenia. Można powiedzieć, że sporządzenie obiektywnie dobrej umowy najmu, polega zatem na pogodzeniu w/w przeciwstawnych interesów, roszczeń i oczekiwań, w taki sposób, by obydwie Strony chciały zawrzeć dany kontrakt. Po co nam bowiem zabezpieczająca nas na N-tą stronę umowa, której nikt nie zechce podpisać?

Czym jest “dobra” umowa najmu?

Dobra umowa, to taka, która reguluje dany stosunek prawny w sposób adekwatny i proporcjonalny do potrzeb. Przerost formy nad treścią, skutkować może trudnościami w znalezieniu kontrahenta zainteresowanego zawarciem danego kontraktu. Z kolei zbyt skromne uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków może prowadzić do sporów na tle wykonywania umowy.

Dobrze sporządzona umowa najmu, co do zasady powinna być jasna i zrozumiała dla każdej ze Stron. Dotyczy to zresztą każdego kontraktu.

W większości przypadków powiemy też, że prawidłowa umowa najmu, powinna być zgodna z prawem.

W praktyce jednak, często w tego rodzaju umowach umieszcza się klauzule niekoniecznie w pełni legalne – choćby ze względów „profilaktycznych”, lub których celem jest eliminacja potencjalnych nieuczciwych oferentów jeszcze przed zawarciem umowy. Typowymi klauzulami w umowach najmu lokali mieszkalnych, które są sprzeczne z prawem, są zapisy o możliwości rozwiązania za wypowiedzeniem przez wynajmującego, umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, z zachowaniem terminów krótszych, niż te wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z doktryną i orzecznictwem, zapisy te mają charakter semiimperatywny, tj. w umowie mogą zostać zmodyfikowane jedynie na korzyść najemcy. Wiele darmowych wzorów umów zawiera tego rodzaju błędy, które skutkują w przypadku sporu sądowego bezskutecznością złożonego przez wynajmującego oświadczenia o wypowiedzeniu. O tego rodzaju skutku, wynajmujący często dowiaduje się dopiero z wyroku oddalającego pozew o eksmisję, nieraz po kilkuletnim procesie sądowym. Inny przykład klauzul nie do końca „legalnych”, to zapisy uprawniające wynajmującego np. do pozbawienia lokalu dostępu do mediów w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu czy opłat dodatkowych. Nadmienić należy, że stosowanie tego rodzaju metod, nie tylko uznać należy za bezprawne w kontekście tzw. ochrony posiadania, co stanowią one wręcz czyny zabronione pod groźbą kary (vide art. 191 § 1a k.k.).

Dobra umowa najmu, z perspektywy wynajmującego, winna chronić go m.in. przed ryzykiem: niewypłacalności najemcy, odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu na wypadek wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, uszkodzenia lokalu, dokonania w nim niechcianych zmian i adaptacji, udostępnienia lokalu osobom trzecim, korzystania z lokalu w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

Jeżeli przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, przy sporządzeniu umowy należy także uwzględnić ryzyka i ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak zmniejszyć ryzyko niewypłacalności najemcy?

W kontekście powyższego, wszystkim swoim Klientom, którzy chcą wynająć lokal mieszkalny, zalecam zawieranie umów najmu wyłącznie na czas określony. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym, wypowiadanie umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas nieokreślony jest bowiem niezwykle ograniczone i obwarowane formalnościami. Uwzględniając zaś okoliczność, że życie pisze różne scenariusze – nie sposób przewidzieć, czy właściciel nie będzie zobligowany np. samodzielnie zamieszkać w danym lokalu, lub go sprzedać w stanie opróżnionym z osób i rzeczy.

Ryzyka pod tytułem niewypłacalność najemcy – w zasadzie nie da się w pełni wyłączyć. Zdarza się, że najemca ma problemy z płatnością z przyczyn całkowicie od niego niezależnych (np. choroba, utrata pracy itd.) – ale faktem jest, że zdarzają się też po prostu nieuczciwi ludzie, którzy najmują dany lokal z góry wiedząc, że ich nie stać na opłacanie czynszu, lub którzy w ogóle nie mają zamiaru regulować swych zobowiązań. Niestety długotrwałość procesów sądowych, a także niewielka skuteczność egzekucji komorniczych, zachęcając do tego typu postaw.

Pewnym rozwiązaniem, jest warunkowanie przez wynajmującego zawarcia umowy od dokonania wpłaty wysokiej kaucji i np. zapłaty czynszu za okres np. 2-3 miesięcy. Oczywiście zawęzi to krąg potencjalnych najemców, niemniej teoretycznie może też zniechęcić osobę nieuczciwą do zawarcia umowy na takich warunkach.

W umowie warto nadto zawrzeć zapisy o karze umownej, płatnej na wypadek bezumownego korzystania z nieruchomości (w wysokości np. dwukrotności normalnego czynszu), w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy. Tego rodzaju zapis, stanowi duże ułatwienie procesowe w dochodzeniu roszczeń. Teoretycznie bowiem, wynajmujący nie będzie musiał w sądzie wykazywać wysokości poniesionej szkody i powoływać biegłego sądowego celem wykazania wysokości utraconego czynszu, obliczonego wedle aktualnych stawek rynkowych. W tej sytuacji, Wynajmujący po prostu może powołać się na zastrzeżoną w umowie karę umowną.

Wynajmujący może też domagać się złożenia przez Najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji do określonej kwoty, tytułem zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego z określonego tytułu. Takie oświadczenie, dla swej ważności wymaga jednak formy aktu notarialnego.

Najem okazjonalny

Za bezpieczniejszą od zwykłej umowy najmu, uznaje się także tzw. najem okazjonalny. Załącznikiem do tego rodzaju umowy jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji obowiązku zwrotu lokalu na wypadek wygaśnięcia lub rozwiązania umowy. Teoretycznie, tego rodzaju oświadczenie czyni zbytecznym inicjowanie sprawy sądowej o eksmisję.

Jeżeli Najemca ma zamiar dokonać nakładów na lokal, dokonać remontu lub jego aranżacji na własne potrzeby, istotnym jest by umowa regulowała zasady rozliczeń tych nakładów na wypadek wygaśnięcia lub rozwiązania umowy.

Niekiedy, w umowach wprowadza się zapisy gwarantujące pewną minimalną długość trwania danej umowy (np. uzależniające zwrot kaucji od tego, by umowa trwała minimum X miesięcy).

Jeszcze inne zapisy winny znaleźć się w umowie najmu lokalu użytkowego, oddawanego przedsiębiorcy na cele działalności potencjalnie uciążliwej (m.in. gastronomia, niektóre usługi, sprzedaż alkoholu itd.)  

Reasumując – nie ma czegoś takiego jak jedynie słuszny wzór umowy najmu. Treść umowy winna być efektem analizy potrzeb i ryzyka, a także oczekiwań Stron.

Opublikowano Dodaj komentarz

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

wypowiedzenie umowy najmu

Zawieranie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, jest z perspektywy wynajmującego… nieracjonalne. A przynajmniej – obarczone dużym ryzykiem.

Powodem tak zdecydowanej opinii jest fakt, że obowiązujące przepisy drastycznie utrudniają wynajmującemu możliwość zakończenia tego rodzaju stosunku prawnego.

Wbrew powszechnym poglądom, nawet jeżeli strony w umowie umieszczą klauzulę, przewidującą możliwość jej wypowiedzenia z zachowaniem krótkiego okresu wypowiedzenia – będzie ona w stosunku do najemcy bezskuteczna. Co najwyżej to on będzie mógł powołać się na tego rodzaju zapis.

Wypowiadanie umów najmu lokalu mieszkalnego

Jak wynika z bezwzględnie obowiązującego art. 11 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów: Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy (…). Orzecznictwo potwierdza, że strony nie mogą skutecznie zmodyfikować powyższego na niekorzyść najemcy.

Błahym truizmem jest, że życie pisze przeróżne scenariusze. Niekiedy, przymusza wynajmującego do zamieszkania w zajętej przez lokatora nieruchomości, lub nawet do jej sprzedaży. To ostatnie zaś, w przypadku lokali najętych na czas nieokreślony – bywa zadaniem karkołomnym. Krąg potencjalnych nabywców nieruchomości, ogranicza się w tej sytuacji do osób nabywających je w celach inwestycyjnych, a nie na własne potrzeby. Ponadto ci pierwsi, z pewnością oferować będą niższą cenę, niż osoby, które patrzą na nieruchomość przez pryzmat własnych potrzeb, oraz pragnienia nabycia wymarzonego mieszkania.

Zazwyczaj dopiero po uzyskaniu porady prawnej, gdy najemca odmawia uznania skuteczności otrzymanego wypowiedzenia, wynajmujący dowiaduje się, jak niefortunnym było zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony.

Jeżeli lokator nie narusza postanowień umowy, lokal nie wymaga rozbiórki (lub budynek remontu), a czynsz wynosi co najmniej 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego możliwe jest wyłącznie w następujących przypadkach:

nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego (vide art. 11 ust 4 ustawy o ochronie praw lokatorów),

nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4. (art. 11 ust 5 w/w ustawy).

Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z ust 6 w/w artykułu, jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

Opisane wyżej uregulowania stosuje się odpowiednio, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wówczas wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

Co może uczynić wynajmujący, gdy napisany przez życie scenariusz, nie da się pogodzić z powyższymi terminami wypowiedzeń?

Jak stanowi art. 11 ust 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Warunkiem uzyskania takiego rozstrzygnięcia, będzie zatem wykazanie, że istnieją ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy i eksmisję. Ustawa nie zawiera definicji tego pojęcia. Brak  jest także przykładowego katalogu zdarzeń uznanych za ważne. Z tych względów, wyrok sądu ma de facto uznaniowy charakter. Każdy przypadek, winien być tym samym oceniony indywidualnie, czy w konkretnej sprawie, także w kontekście przeciwstawnych interesów najemcy – istnieją dostatecznie ważne powody.

Artykuł został opublikowany w dwutygodniku Krakowski Rynek Nieruchomości.