Posted on Dodaj komentarz

Co powinna zawierać dobra umowa najmu?

Oceniając, czy dana umowa najmu jest dobra, w pierwszej kolejności należy odpowiedzieć na pytanie: dla której ze Stron umowa ma być korzystniejsza? Oczywistym jest bowiem, że interes prawny i faktyczny najemcy i wynajmującego jest zgoła różny. Ta sama umowa, może zatem zostać oceniona zarówno jako niezmiernie korzystna, jak i skandalicznie stronnicza.

Truizmem jest zatem stare jak świat powiedzonko, że wszystko zależy od punktu siedzenia. Można powiedzieć, że sporządzenie obiektywnie dobrej umowy najmu, polega zatem na pogodzeniu w/w przeciwstawnych interesów, roszczeń i oczekiwań, w taki sposób, by obydwie Strony chciały zawrzeć dany kontrakt. Po co nam bowiem zabezpieczająca nas na N-tą stronę umowa, której nikt nie zechce podpisać?

Czym jest “dobra” umowa najmu?

Dobra umowa, to taka, która reguluje dany stosunek prawny w sposób adekwatny i proporcjonalny do potrzeb. Przerost formy nad treścią, skutkować może trudnościami w znalezieniu kontrahenta zainteresowanego zawarciem danego kontraktu. Z kolei zbyt skromne uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków może prowadzić do sporów na tle wykonywania umowy.

Dobrze sporządzona umowa najmu, co do zasady powinna być jasna i zrozumiała dla każdej ze Stron. Dotyczy to zresztą każdego kontraktu.

W większości przypadków powiemy też, że prawidłowa umowa najmu, powinna być zgodna z prawem.

W praktyce jednak, często w tego rodzaju umowach umieszcza się klauzule niekoniecznie w pełni legalne – choćby ze względów „profilaktycznych”, lub których celem jest eliminacja potencjalnych nieuczciwych oferentów jeszcze przed zawarciem umowy. Typowymi klauzulami w umowach najmu lokali mieszkalnych, które są sprzeczne z prawem, są zapisy o możliwości rozwiązania za wypowiedzeniem przez wynajmującego, umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, z zachowaniem terminów krótszych, niż te wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z doktryną i orzecznictwem, zapisy te mają charakter semiimperatywny, tj. w umowie mogą zostać zmodyfikowane jedynie na korzyść najemcy. Wiele darmowych wzorów umów zawiera tego rodzaju błędy, które skutkują w przypadku sporu sądowego bezskutecznością złożonego przez wynajmującego oświadczenia o wypowiedzeniu. O tego rodzaju skutku, wynajmujący często dowiaduje się dopiero z wyroku oddalającego pozew o eksmisję, nieraz po kilkuletnim procesie sądowym. Inny przykład klauzul nie do końca „legalnych”, to zapisy uprawniające wynajmującego np. do pozbawienia lokalu dostępu do mediów w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu czy opłat dodatkowych. Nadmienić należy, że stosowanie tego rodzaju metod, nie tylko uznać należy za bezprawne w kontekście tzw. ochrony posiadania, co stanowią one wręcz czyny zabronione pod groźbą kary (vide art. 191 § 1a k.k.).

Dobra umowa najmu, z perspektywy wynajmującego, winna chronić go m.in. przed ryzykiem: niewypłacalności najemcy, odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu na wypadek wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, uszkodzenia lokalu, dokonania w nim niechcianych zmian i adaptacji, udostępnienia lokalu osobom trzecim, korzystania z lokalu w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

Jeżeli przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, przy sporządzeniu umowy należy także uwzględnić ryzyka i ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak zmniejszyć ryzyko niewypłacalności najemcy?

W kontekście powyższego, wszystkim swoim Klientom, którzy chcą wynająć lokal mieszkalny, zalecam zawieranie umów najmu wyłącznie na czas określony. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym, wypowiadanie umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas nieokreślony jest bowiem niezwykle ograniczone i obwarowane formalnościami. Uwzględniając zaś okoliczność, że życie pisze różne scenariusze – nie sposób przewidzieć, czy właściciel nie będzie zobligowany np. samodzielnie zamieszkać w danym lokalu, lub go sprzedać w stanie opróżnionym z osób i rzeczy.

Ryzyka pod tytułem niewypłacalność najemcy – w zasadzie nie da się w pełni wyłączyć. Zdarza się, że najemca ma problemy z płatnością z przyczyn całkowicie od niego niezależnych (np. choroba, utrata pracy itd.) – ale faktem jest, że zdarzają się też po prostu nieuczciwi ludzie, którzy najmują dany lokal z góry wiedząc, że ich nie stać na opłacanie czynszu, lub którzy w ogóle nie mają zamiaru regulować swych zobowiązań. Niestety długotrwałość procesów sądowych, a także niewielka skuteczność egzekucji komorniczych, zachęcając do tego typu postaw.

Pewnym rozwiązaniem, jest warunkowanie przez wynajmującego zawarcia umowy od dokonania wpłaty wysokiej kaucji i np. zapłaty czynszu za okres np. 2-3 miesięcy. Oczywiście zawęzi to krąg potencjalnych najemców, niemniej teoretycznie może też zniechęcić osobę nieuczciwą do zawarcia umowy na takich warunkach.

W umowie warto nadto zawrzeć zapisy o karze umownej, płatnej na wypadek bezumownego korzystania z nieruchomości (w wysokości np. dwukrotności normalnego czynszu), w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy. Tego rodzaju zapis, stanowi duże ułatwienie procesowe w dochodzeniu roszczeń. Teoretycznie bowiem, wynajmujący nie będzie musiał w sądzie wykazywać wysokości poniesionej szkody i powoływać biegłego sądowego celem wykazania wysokości utraconego czynszu, obliczonego wedle aktualnych stawek rynkowych. W tej sytuacji, Wynajmujący po prostu może powołać się na zastrzeżoną w umowie karę umowną.

Wynajmujący może też domagać się złożenia przez Najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji do określonej kwoty, tytułem zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego z określonego tytułu. Takie oświadczenie, dla swej ważności wymaga jednak formy aktu notarialnego.

Najem okazjonalny

Za bezpieczniejszą od zwykłej umowy najmu, uznaje się także tzw. najem okazjonalny. Załącznikiem do tego rodzaju umowy jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji obowiązku zwrotu lokalu na wypadek wygaśnięcia lub rozwiązania umowy. Teoretycznie, tego rodzaju oświadczenie czyni zbytecznym inicjowanie sprawy sądowej o eksmisję.

Jeżeli Najemca ma zamiar dokonać nakładów na lokal, dokonać remontu lub jego aranżacji na własne potrzeby, istotnym jest by umowa regulowała zasady rozliczeń tych nakładów na wypadek wygaśnięcia lub rozwiązania umowy.

Niekiedy, w umowach wprowadza się zapisy gwarantujące pewną minimalną długość trwania danej umowy (np. uzależniające zwrot kaucji od tego, by umowa trwała minimum X miesięcy).

Jeszcze inne zapisy winny znaleźć się w umowie najmu lokalu użytkowego, oddawanego przedsiębiorcy na cele działalności potencjalnie uciążliwej (m.in. gastronomia, niektóre usługi, sprzedaż alkoholu itd.)  

Reasumując – nie ma czegoś takiego jak jedynie słuszny wzór umowy najmu. Treść umowy winna być efektem analizy potrzeb i ryzyka, a także oczekiwań Stron.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *