Zakup mieszkania czy działki, to nie kupno pary butów. Warto zatem przed zawarciem umowy prześwietlić sprzedającego jak i samą nieruchomość.
Ogół czynności dokonywanych przez kancelarię prawną specjalizującą się w analizowaniu stanu prawnego nieruchomości to tzw. due dilligence.
Zakres tego rodzaju usługi uzależniony jest od potrzeb Klienta, charakteru transakcji, czasu który można poświęcić na badanie, oraz współdziałania sprzedającego.
Wiele bowiem informacji, zaświadczeń czy dokumentów, uzyskać można jedynie na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez kontrahenta.
Co analizuje się w trakcie audytu nieruchomości?
Zakres tego rodzaju usługi bywa szeroki. Zazwyczaj przeprowadza się:
- analizę treści księgi wieczystej, w tym analizę stanu właścicielskiego,
- wyszczególnienie ryzyk wynikających z ewentualnych obciążeń nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi,
- opisanie istniejących obciążeń hipotecznych i zasad bezpiecznego zawarcia umowy tak obciążonej nieruchomości,
- analizę dokumentów źródłowych księgi wieczystej – pod warunkiem uzyskania od właściciela nieruchomości stosownego pełnomocnictwa do wglądu w te dokumenty,
- opisanie podmiotów ujawnionych w dziale II księgi wieczystej nieruchomości w okresie ostatnich 5 lat, z uwzględnieniem danych ujawnionych w rejestrach przedsiębiorców (KRS, CEIDG) oraz wybranego przez Kancelarię rejestru dłużników, pod kątem analizy ryzyka ewentualnego uznania transakcji nabycia nieruchomości za bezskuteczną, na wypadek uznania jej za krzywdzącą względem wierzycieli w/w podmiotów,
- analizę udostępnionych Zleceniobiorcy umów najmu/dzierżawy dotyczących nieruchomości,
- analizę dostępnych danych z ewidencji gruntów i budynków (wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej),
- analizę dostępnych informacji z portalu planistycznego (np. Geoportal),
- analizę ewentualnie obowiązującego dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni,
- analizę ewentualnego objęcia danej nieruchomości obszarem ochronnym,
- analizę ewentualnego objęcia danej nieruchomości obszarem rewitalizacji,
- ustalenie, czy nieruchomość podlega ochronie konserwatorskiej,
- wyspecyfikowanie listy dokumentów, zaświadczeń i oświadczeń o charakterze gwarancyjnym, których złożenie przez sprzedającego winno warunkować zawarcie odpowiednio umowy przedwstępnej i umowy finalnej,
itd.
Jak wygląda audyt nieruchomości nabywanych na cele inwestycyjne?
W przypadku nieruchomości, nabywanych w celach realizacji większego zamierzenia inwestycyjnego, poza powyższym podstawowym zakresem audytu, przeprowadza się także szereg dodatkowych czynności i analiz z udziałem biegłych i wyspecjalizowanych firm.
M.in. wykonuje się:
- inwentaryzacje, oględziny, badania, odkrywki, czy odwierty na terenie nieruchomości,
- analizę stanu technicznego nieruchomości i istniejącej tamże infrastruktury,
- badanie zgodności punktów granicznych nieruchomości z danymi ewidencyjnymi,
- analizę czy istniejąca na nieruchomości zabudowa ma charakter samowoli budowlanej,
- wycenę nieruchomości,
- badania, czy na nieruchomości znajdują się jakiekolwiek zanieczyszczenia, skażenia lub odpady, a w szczególności czy zachodzi potrzeba rekultywacji,
- opinię geotechniczną (m.in. nośność gruntu, możliwości posadowienia, ustalenie poziomu wód gruntowych, ustalenie niebezpieczeństwa powodzi),
- analizę dostępności nieruchomości do mediów i istnienia ewentualnych kolizji pomiędzy sieciami,
- kosztorysy planowanej przez Zleceniodawcę inwestycji, w tym kosztów budowy,
- analizę danego rynku nieruchomości,
- dochodzenie, czy osobom trzecim służą roszczenia o zwrot lub zasiedzenie nieruchomości, lub o uznanie czynności za bezskuteczną,
- badania, czy na terenie nieruchomości nie doszło do wycinki drzew lub krzewów z naruszeniem przepisów,
- tzw. analizę chłonności nieruchomości, potwierdzającej możliwości zabudowy i ilość potencjalnej powierzchni użytkowej do zabudowy, w tym w kontekście dostępności do drogi publicznej, możliwości uzyskania decyzji lokalizacyjnej, wykonania rozbudowy, przebudowy, nadbudowy itd.,
- analizę, czy nabycie danej nieruchomości traktować należy jako zdarzenie powodujące przejście zakładu pracy na nowego pracodawcę,
- analizę, czy nabycie danej nieruchomości stanowi nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
- czynności o charakterze wywiadowczym, a w szczególności rozpytywanie osób, celem np. weryfikowania zasadności ewentualnie ujawnionych w rejestrach dłużników roszczeń,
- badanie celem ustalenia zdolności kredytowych czy wypłacalności oferenta lub jego wiarygodności, czy też historii wywiązywania się przez niego z zobowiązań,
- weryfikację stanu posiadania nieruchomości (poszczególnych lokali) lub ustalania osób zameldowanych w lokalu,
- konfrontację informacji uzyskanych od oferenta z użytkownikami (najemcami/dzierżawcami) lokali,
- analizę stanu wypłacalności czy rzetelności płatniczej użytkowników (najemców / dzierżawców) nieruchomości,
- badanie karalności oferenta czy analizę czy jest stroną postępowań przygotowawczych, karnych, karnych skarbowych, karnych wykonawczych.
itd.
Po co wykonuje się audyt nieruchomości?
Celem tych czynności jest nie tylko zbadanie, czy przedmiot transakcji spełnia oczekiwania nabywcy i jest wolny od wad lub danego ryzyka, ale także m.in. zminimalizowanie niebezpieczeństwa ewentualnego uznania transakcji za bezskuteczną względem ewentualnych wierzycieli Sprzedającego lub jego poprzedników prawnych.
Częściową alternatywą dla tego rodzaju czynności, jest odpowiednie sporządzenie umowy przedwstępnej / umowy przyrzeczonej sprzedaży, m.in. poprzez umieszczenie w takiej umowie szeregu oświadczeń, o charakterze gwarancyjnym.
Jeżeli wówczas okazałoby się, że obietnice sprzedającego nie pokrywają się z rzeczywistością, powyższe będzie stanowiło podstawę ewentualnych roszczeń odszkodowawczych, a potencjalnie też „furtkę” do odstąpienia od umowy lub uchylenia się od jej skutków.
Wiele z tego rodzaju klauzul umownych ma charakter fakultatywny i nie jest umieszczana w standardowej umowie sprzedaży sporządzanej przez notariusza.